一、处理问题需注意行政相对人原则

所谓行政相对人又称“行政相对方”。指在具体的行政管理法律关系中与行政主体相对应的另一方的当事人，即行政主体的行政行为影响其权益的个人、组织。行政相对人在行政管理关系中具有相对性，也即任何个人或组织只有在行政管理法律关系中，才具有行政相对人的地位，如果不是处于行政管理法律关系中，而是处于其它法律关系中，就不具有行政相对人的地位。例如，在规划许可时，许可行政行为的相对人就是申请人以及可能受该申请影响的周边建筑物的所有权人或使用人；对于国有土地出让此种行政合同来说，其的行政相对人即与国土局签署合同的土地使用权承受人。而行政相对人则依法既享有权利，又承担义务。如有需依法建设、依法缴纳税收和土地出让金等等义务。

一些地方的不动产登记机构在办理新的不动产登记业务时，则没有很好的区分行政相对人，在不动产权利已经发生转移甚至多次转移的时候，仍然要求当下的权利人补缴原开发商欠缴或违规而导致需缴纳的相关税费和出让金，此种做法实为不妥。

而在国土部典型案例011中就很好的运用了这一规则，“坚持把办理不动产登记与解决开发商违规问题区分开来”，从法律上来说，购房人只要是通过合法程序依法购买商品房并备案的，其并不属于开发建设的行政相对人，因此无需承担开发商违规的后果，承担不应承担开发商欠缴或者需补缴的税收和出让金的缴纳义务。

二、解决历史问题需注意程序合法问题

不动产登记从本质上来说属于行政程序法规的范畴，因此程序合法性是整个登记合法的根本和核心内容。整个不动产登记合法性主要包含两个方面，即要件的合法性和程序的合法性。非常可惜的是在典型案例011以及相关的案例中均未突出或表明其行政行为的程序合法问题。

1、政府主导验收需注意的程序问题。

根据《开发经营管理条例》第16、17条之规定，办理相关竣工验收手续属于开发商的责任，一般情况下政府是无权自行组织验收的。如政府要组织验收，应按照《开发经营管理条例》第36条规定的：“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”程序来进行处理。

2、首次登记和转移登记申请的程序问题。

从一般情况上来看，开发项目的首次登记属于开发商的权利，且该申请不属于可强制的范畴，属于依申请登记的业务类型。而开发商转移登记给购房人则属于需开发商完成首次登记后需开发商与购房人共同申请的业务类型。

当然有一些地方有出台地方法规允许突破此规则，如天津地方条例的59条、江西房屋登记条例第11条等有类似的规定，允许一定情况下房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。

如无地方法规特别规定的情况下，登记机构无权直接为开发商办理首次登记以及办理购房人单方申请的转移登记。那么在开发商不配合的情况下，正常的程序应该是如何处理呢。

根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）中明确规定：

（1）各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

（2）执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

因此，正常的程序应该是购房人通过诉讼的方式来判决其具有相应的权利，并通过法院强制执行的方式来取得开发商首次登记的代位权以及后续单方申请转移登记的权利。